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房价成本构成比例是怎样的?看图你就知道北京1平方房地产开发成本多少了

更新时间:2016-12-30  作者:创业第一步网/佚名 文章来源:创业第一步网 
文章导读:房地产开发成本包括土地征用地价及拆迁补偿费约占(25%-30%),还有成本大约占全部成本的30%。。另外还有前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,贷款利息 ,税费,销售广告费等其他费用。

  据出名经济学家郎咸平估计,一套房子大约有12项税,56项费。几乎每个政府部门,都有一项收费,房子成了唐僧肉。政府性税费占房价(非成本,因为税费大部分是按照房价收取的,比如营业税)的70%左右。

  看过这个统计,似乎明白了什么。但是税费的收取还并非是房价主要产生费用之一,那建造一套房子的成本又有哪些呢?

  其实,现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例,即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。当然,房子建好了涨价,开发商的利润就猛涨,不止这个数了。

  前期费用:约235元/m2;建安费用:1600~1800元/m2;销售费用:400元/m2;间接费用、管理费:约50元/m2;不可预见费:55~60元/m2;贷款利息:约375元/m2。以上不含土地费合计约2695~2880元/m2。假设楼面地价9000元/m2,开发商的税前成本约在12000元/m2。

  

  解释:

  房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,贷款利息 ,税费,销售广告费等其他费用。

  市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费 用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等)和各种营利性的配 套设施(如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工 程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在10-20%左右。

  1、房子成本的第1项是地价(25%-30%):

  地价就是土地出让金。开发商一律在国土资源部门主持下,通过“招拍挂”,也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金,也就是出名的“土地出让金”,进入地方政府的财政专户。

  尽管法律是城市土地是国有的,但是,其实际的所有者,是地方政府。据说,地方政府靠卖地筹集资金,是受了香港地方政府的影响,土地出让收入,是港府的主要收入部分。城市土地,具有少有性。伴随城市化过程,农村人口向城市流动,也是造成地价进而房价高的基础性因素。

  2、房子成本的第2项是建安费 (30%):

  这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本,大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的30%。

  3.房子成本的第3项是房地产开发的行政费用和税费(30%):

  房地产开发成本主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个,主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。据机构测算:假设房子市值是100万元(单价8000元/平方米,面积125平米),这套房负担的税收为这样几种。除此之外,还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说,一套总价100万元的房子,相关税费可能接近30%。

  4.房子成本的第4项是利润率(10%):

  利润还有多少?对于每一家企业来说都是巨大的争夺点,利润率越高,也就意味着企业的融资开发等成本越低,而这就看各家开发商的本事了。就目前来看,对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企,但是上市房企本身目前的现状也不乐观。近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示,去年53%的企业净利润已触及10%红线, 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少?就有可能直接触及生死线以下。

  不过,在房价一片涨涨涨声中,房地产商通过不断涨价,这利润就远远不止这个比例了。

  一图看懂房价的构成

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