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继承房产赠与过户费用怎么算?怎么缴税

更新时间:2017-2-9  作者:互联网/未知 文章来源:创业第一步网 
文章导读:赠与过户获得的住房,如果是直系亲属之间赠与,免征赠与方的增值税和个人所得税,受赠方只需缴纳契税,按照法定税率4%缴纳。 夫妻离婚对夫妻共同财产分割,涉及房产过户问题,双方都免税。

  赠与过户是亲属之间比较常见的房产过户方式。从税法角度讲,赠与的优惠条件仅仅适用于直系三代以内的无偿赠与,也就是说爷爷奶奶(或者外公外婆),父母,子女之间,以及亲兄弟姐妹之间。非直系的亲戚之间赠与也不享受税费优惠。

  赠与过户获得的住房,如果是直系亲属之间赠与,免征赠与方的增值税和个人所得税,受赠方只需缴纳契税,按照法定税率4%缴纳。

  【所需材料】:⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权证复印件一套; ⑵住建局需要材料同正常过户基本一样,只不过还需要公证书原件一份。

  继承房产交易过户,如何缴税?

  房产所有人去世后,法定继承人可申请继承,持继承公证书办理房产过户。

  【继承房产的费用】:继承情况下,被继承人不涉及税,对继承人免征契税。只有少量公证费。

  【所需材料】:⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵住建部门需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。 注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

  夫妻析产,双方均免税

  析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。比较常见的是夫妻离婚对夫妻共同财产分割,涉及房产过户问题,双方都免税。

  需要注意的是,析产首先是共同财产,如果是单方财产,在离婚时给对方,需要按照交易买卖来征税。

  析产过程是先到公证处做析产公证,再到住建部门办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。

  办理房产赠与公证应该注意的问题

  很多办理房屋赠与公证的人一般都会简单地认为一套房屋可以赠与别人,别人接受赠与即可。其实赠与公证是一个比较复杂的民事法律行为,在办理房产赠与时应注意一些细节。

  (一)办理房屋赠与公证要有正式的房产证,要提供证据证明该房屋是个人财产还是夫妻共同财产,如果是个人财产那赠与人就是一人,如果是夫妻共同财产就是二人。如果房产是夫妻共同财产,但配偶一方已经去世,还会产生继承问题,就要先办理继承公证,再看是否办理赠与公证。

  (二)房屋赠与人可以在合同中明确表示该房屋赠与某人,与其配偶无关。因为夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产一般属于夫妻共同财产,是否属于受赠人的个人财产还是夫妻共同财产,要看赠与人的意思和受赠人的婚姻状况。

  (三)赠与公证的受赠人自愿接受赠与,在办理完房屋《赠与合同》公证后,下一个非常重要的手续就是房产过户,如果不过户就无法变更房产证上的名字,也无法产生物权变动的效果。

  赠房公证未过户赠与人去世房归谁?

  小王年幼时,父亲因意外事件身亡,母亲改嫁,其后小王一直随爷爷奶奶生活。2000年,小王成年了,爷爷奶奶和小王签订了《房产赠与合同》,将其名下的房产赠与小王,并在公证处办理了公证,但一直没有办理过户登记。不久前,爷爷奶奶相继去世,小王的姑姑和叔叔要求继承房产。小王拿着赠与合同去房管部门过户,但被告知因赠与人过世,无法过户,小王不知道这套房产到底应归谁?

  【公证释法】

  根据《合同法》第186条规定,经过公证的赠与合同不能撤销;《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,小王和爷爷奶奶签订的赠与合同应继续履行。同时,根据《合同法》“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续”的规定,赠与人应当履行协助房产过户义务。赠与人已经死亡的,则应当由赠与人的法定继承人协助履行房产过户义务,如果小王的姑姑、叔叔不履行协助义务,小王可以向法院提起诉讼。

  【案例】涉及房产的遗嘱未办公证 房产如何过户

  张森已经53岁,母亲早年去世后,他一直随老父亲共同居住。他还有一个妹妹。2010年,老父亲亲笔书写遗嘱,确认其80平方米的房子由张森继承,并且找来张森的舅舅签字作证。

  今年2月份,80多岁高龄的老父亲因病去世。事后,张森拿着父亲的遗嘱、房屋产权证等材料到房管局办理房产过户手续,但房管局拒绝办理,原因是该遗嘱未经公证。

  当张森来到公证处申请继承公证时,公证处又说必须先与其他继承人签一份遗产分割协议,才能办理公证。

  张森对此不甚理解,认为是故意刁难他。那么,涉及房产的遗嘱未经过公证,张森如何才能成功办理房产过户手续呢?

  【分析】

  首先,我们要承认,房管局和公证处的说法和做法都是有根据的。

  司法部、建设部1991年制发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第2条规定:“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证,遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的遗嘱公证书和遗嘱继承权公证书或者接受遗赠公证书,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证,在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议,经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”

  因此,涉及房产一类的遗嘱,办理公证是房产过户的前置程序。

  由于张森父亲生前所立遗嘱未经公证,现在张森只能通过以下两种途径来办理过户手续:一是与其他继承人即其妹妹协商[创业网:www.cYone.com.cn/],签一份其妹妹声明自己放弃房产继承权的遗产分割协议,然后再持该协议书等材料申请继承公证,拿到公证书后就可以办理过户手续了。二是如果其妹妹不予配合或对遗嘱的效力有异议,那么只能持父亲的自书遗嘱到法院提起确权诉讼,取得法院的生效判决书后,亦可办理房产过户手续。

  这里需要提醒的是,老人们设立涉及房产的遗嘱最好经过公证,以免去世后给后人造成不必要的麻烦。虽然自己去世后,遗嘱继承人可以申请补办公证,但需要出具其他继承人放弃继承或死亡的证明,尤其是祖父母和外祖父母是否活着往往无法证明。如果有多个继承人,手续就更加繁琐了。而且,一旦其他继承人不予配合或对遗嘱有异议,就无法进行公证,只能对簿公堂,可能有伤亲属之间的感情。

  尤其现在很多继承人都是独生子女,根本没有其他继承人来争夺遗产,因此与谁协商签订遗产分割协议,以及到法院提起确权诉讼时谁来当被告,都将是个难题。

  相关新闻:

  继承、赠与房产过户无须办理“强制公证”了

  7月5日,司法部发布《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>(以下简称“联合通知”)的通知》,继承、赠与房产办理登记事项可以不用“强制公证”了。至此,颁布于1991年、适用了25年的“强制公证”规定做法作废。

  最高法院

  曾否定“强制公证”做法

  成都商报记者了解到,按照被废止的“联合通知”的规定,继承房产,应当持公证机关出具的“继承权公证书”和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续;同时还规定,遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证;接受赠与房产的受赠人,应当办理“赠与公证书”和“接受赠与公证书”,或双方共同办理“赠与合同公证书”。

  在“联合通知”规定的强制公证时期,全国各地发生过多起因不满强制公证而引发的纠纷及诉讼,成都商报此前也报道关注过这一问题。

  2014年,最高人民法院就以公报案例的形式公布了南京江宁区的一起因公证引发的行政诉讼。这一公报案例否定了执行23年的继承房产、赠与、遗赠房产过户需要办理公证才能过户的做法,影响极大。

  南京市江宁区双龙大道833号南方花园A组团23-201室房屋所有权人为曹振林。2011年5月23日,曹振林亲笔书写遗嘱,将该房产及一间储藏室以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品无条件赠给一个名叫陈爱华的女士。

  2011年6月,曹振林去世。之后不久,受赠人陈爱华准备办理房屋所有权转移登记,但被拒绝。当陈爱华再次申请办理房屋所有权转移登记时,江宁区住房和城乡建设局以“遗嘱未经公证,又无‘遗嘱继承公证书’”为由,答复不予办理遗产转移登记。陈爱华提起诉讼。

  争议焦点集中在“联合通知”的效力问题上。该通知第三条规定:要求受赠人必须持“赠与公证书”或“赠与合同公证书”及相关手续,才能为其办理过户登记。

  江宁区法院判决认为,这份“联合通知”不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴,且与《物权法》《继承法》《房屋登记办法》等有关法律法规相抵触,不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据,判决江宁区住建局限期为陈爱华办理过户登记。一审判决后生效。

  废止“联合通知”

  继承、赠与房产过户不再强制公证

  时隔两年后,今年7月5日,司法部下发关于废止“联合通知”的通知,称根据《不动产登记暂行条例》的规定,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。1991年的“联合通知”已不再适用,现决定予以废止,自本通知印发之日不再执行。

  今年1月1日,开始实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条明确,因继承、受遗赠取得不动产,当事人申请登记的,应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等,也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。据此,法律将公证材料作为申请人可选择提供的内容,而不再是“强制性”提交的必备材料。

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  继承房产赠与过户费用怎么算?怎么缴税
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